Aktuell

Entwicklung Wohnbaugebiet „Im Merketale II“

Die Stadt Weimar wird in den kommenden Jahren gemeinsam mit der Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH (LEG Thüringen) am Standort im Ortsteil Oberweimar-Ehringsdorf ein zukunftsweisendes Wohngebiet entwickeln, das ein Beispiel für modernes Bauen und Wohnen mit nachhaltigem Ansatz werden soll.

Im seit 2003 wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Weimar (unten ein Auszug) sind für den Standort „Im Merketale II“ eine Wohnbaufläche (rote Fläche) sowie im westlichen Teil eine Ausgleichsfläche (grüne Fläche mit einem „E“) dargestellt.

Bereits im 2019 vom Stadtrat beschlossenen Wohnungsmarktkonzept für die Jahre 2019 - 2023 wurde festgelegt, dass für den Standort kurzfristig vorbereitende Untersuchungen und anschließend daran der Beginn des Bebauungsplanverfahrens erfolgen sollen.

Der Stadtrat hat dann in seiner Sitzung am 10.02.2021 die Drucksachen zum Grundstücksverkauf und zum Abschluss eines städtebaulichen Grundvertrags zur Entwicklung des Wohnbaugebiets „Im Merketale II“ beschlossen.

Diese Stadtratsbeschlüsse ermöglichten es, mit konkreten Vorbereitungen und Planungen zu beginnen.

Entwicklungsprozess

Der Prozess zur Entwicklung des Wohnbaustandortes lässt sich in drei Phasen gliedern - die Vorbereitung, das Bebauungsplanverfahren und die Realisierung.

1. Vorbereitung

In dieser ersten Phase geht es um grundsätzliche Überlegungen:

Welche Ziele sollen verfolgt werden? Welche städtebauliche Gestalt soll das neue Wohngebiet haben? Welche Rahmenbedingungen gilt es zu beachten? Zum Beispiel: Welcher Verkehrsfluss kann von den zu- und ableitenden Knotenpunkten bewältigt werden?

Zu diesen Fragestellungen wird es erste Untersuchungen geben. Eine Verkehrstechnische Untersuchung ist bereits erfolgt, die mit einer zusätzlichen Verkehrstechnischen Untersuchung 2025 ergänzt worden ist. Im Vorfeld ist auch eine Klimaanalyse für die Gesamtstadt erarbeitet worden mit einem Vertiefungsbereich für das Gebiet „Im Merketale II“. Die Ergebnisse sollen in die Aufgabenstellung für das städtebauliche Konzept einfließen.

Die Aufgabenstellung für das städtebauliche Konzept soll nach Intention der Stadtverwaltung gemeinsam mit der Öffentlichkeit in einem Beteiligungsprozess erarbeitet werden. Es sind darin Rahmenbedingungen und Zielstellungen für das zu erarbeitende Städtebauliche Konzept zu formulieren. Die Aufgabenstellung wird dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt.

Auf Basis der Aufgabenstellung soll dann in einem städtebaulich-landschaftsplanerischen Wettbewerbsverfahren von einer Jury das beste Konzept für die Entwicklung des Gebiets auswählt werden.

Die Vorbereitungsphase vor Beginn des Bebauungsplanverfahrens kann folgendem Ablaufschema entnommen werden:

2. Bebauungsplanverfahren

Das Ergebnis der Vorbereitungen wird ein städtebauliches Konzept sein, das als Grundlage für die zweite Phase dient - die Durchführung eines förmlichen Bebauungsplanverfahrens nach den Vorschriften des Baugesetzbuches.

Im Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplanes wird das städtebauliche Konzept anhand der örtlichen Rahmenbedingungen weiter geschärft. Es erfolgen vertiefende Untersuchungen und gutachterliche Bewertungen.

Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens für den Bebauungsplan wird es zwei formelle Öffentlichkeitsbeteiligungen geben (siehe Schaubild unten). Nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange unter- und gegeneinander beschließt der Stadtrat den Bebauungsplan als örtliche Satzung. Am Ende des Verfahrens erfolgt mit der Bekanntmachung im Rathauskurier das Inkrafttreten des Bebauungsplanes.

3. Realisierung

In der dritten Phase kommt es zur Umsetzung der erforderlichen Erschließungs- und Ausgleichsmaßnahmen sowie der Bebauung des Areals.

AKTUELLER SACHSTAND - Juli 2026

Als erster Schritt im Planungsprozess ist eine Verkehrstechnische Untersuchung (VTU) erstellt worden, deren Ergebnisse am 23.11.2022 in einer Informationsveranstaltung den Anliegerinnen und Anliegern sowie der Öffentlichkeit anhand einer Präsentation vorgestellt wurden.

Die Verkehrstechnische Untersuchung umfasst einen Bericht und einen separaten Anlagenband, auf den im Text des Berichts an den entsprechenden Stellen verwiesen wird.

Auf der Informationsveranstaltung vom 23.11.2022 und im Nachgang wurden bezüglich der Verkehrstechnischen Untersuchung zahlreiche Fragen aufgeworfen und Besorgnisse und Ängste im Zusammenhang mit einer Entwicklung des Gebiets vorgebracht.

Die Stadtverwaltung hat daraufhin geprüft, in welcher Weise diesen Befürchtungen mit weiteren Informationen Rechnung getragen werden kann. So wurde das Gebiet „Im Merketale II“ bereits in eine vom Umweltamt beauftragte Klimafunktionsanalyse einbezogen.

Die verwaltungsintern angestellten Überlegungen wurden auch im Stadtrat mit der Drucksachen-Nr. 2023/053/A und Drucksachen-Nr. 2023/057/A aufgegriffen, die der Oberbürgermeister in der Stadtratssitzung am 21.06.2023 in modifizierter Form übernommen hat.

Auf Basis der Aufgabenstellung soll dann in einem städtebaulichen Wettbewerbsverfahren von einer Jury das beste Konzept für die Entwicklung des Gebiets auswählt werden.

Erneute Verkehrstechnische Untersuchung (VTU)

Es ist eine zusätzliche Verkehrstechnische Untersuchung (VTU) mit einer neuerlichen Verkehrserfassung erfolgt.

Im Vorfeld ist der Einwohnerschaft die Möglichkeit gegeben worden, ihre Hinweise und Kriterien – wie Zeitpunkt der Erhebungen und Auswahl der Knotenpunkte, zugrundeliegendes Modell der Ermittlung des zukünftigen Verkehrsaufkommens – einzubringen, so dass diese berücksichtigt werden können.

Hierzu hat am 18.10.2023 eine öffentliche Veranstaltung stattgefunden. Auf dieser Veranstaltung wurden der aktuelle Verfahrensstand, die fachlichen Grundlagen für die Erstellung einer VTU sowie bereits vorliegende Hinweise anhand einer Präsentation erläutert, und es bestand die Möglichkeit, Hinweise und Kriterien zu äußern oder schriftlich zu übergeben. Zusätzlich gewünschte Zählstellen wurden in einer Karte verortet.

Die eingebrachten Hinweise und Kriterien sind zur fachlichen Einordnung in einer gesonderten Veranstaltung mit den Einreichenden der Drucksachen-Nummern 2023/053/A und 2023/057/A am 26.09.2024 beraten worden. Die Aufgabenstellung zu dieser Verkehrstechnischen Untersuchung ist vor der Beauftragung dem Fachausschuss zur Verfügung gestellt worden.

Im März 2025 wurden Verkehrszählungen an Knotenpunkten und Straßen durchgeführt. Dabei ist der Verkehr an Kreuzungen u. a. im Bereich der Belvederer Allee, Berkaer Straße und Rainer-Maria-Rilke Straße gezählt worden. Zudem wurde im Bereich der Max-Liebermann-Straße, Hermann-Löns-Straße und Helmholtzstraße der Durchgangsverkehr ermittelt.

An insgesamt 14 Standorten wurden durch Bluetootherfassung und mit Videotechnik vorbeifahrende Kraftfahrzeuge erfasst und gezählt. Die Verkehrsmengen wurden an allen Standorten in beide Fahrtrichtungen erfasst. Die erfassten Informationen zu den Fahrzeugen wurden bei der Datenaufnahme verschlüsselt, so dass der Datenschutz gewährleistet ist.

Ziel der Erhebung war es, aktuelle Verkehrsströme zu analysieren und eine belastbare Grundlage für die Ermittlung des Verkehrsgeschehens mit einer baulichen Entwicklung im Merketal abbilden zu können. Die Ergebnisse der zusätzlichen Verkehrstechnischen Untersuchung von 2025 sind in einem Bericht zusammengefasst.

Klimafunktionsanalyse

Die Stadtverwaltung hat - wie oben erwähnt - eine Klimafunktionsanalyse zur detaillierten Begutachtung der Kaltluftentstehungsgebiete, Kaltluftleitbahnen und Luftströmung für das gesamte Stadtgebiet beauftragt. Das Gebiet „Im Merketale II“ ist in einem Steckbrief vertiefend betrachtet worden.

Die fertiggestellte Klimaanalyse der Stadt Weimar ist am 11.03.2025 im Bau- und Umweltausschuss vorgestellt worden. Informationen zur Stadtklimaanalyse sind auf der Homepage der Stadt Weimar unter folgendem Link zu finden:
https://stadt.weimar.de/de/klimafunktionsanalyse.html

Die Vorstellung der Klimaanalyse und der zusätzlichen Verkehrstechnischen Untersuchung ist für Interessierte in einer öffentlichen Informationsveranstaltung am 26.11.2025 erfolgt.

Workshop

Am 07.02.2026 hat ein Workshop zur Aufgabenstellung für ein städtebauliches Konzept stattgefunden.

Hierzu war ein repräsentativer Querschnitt der Weimarer Bevölkerung neben Vertretern aus dem Ortsteil und der Politik eingeladen.  Auch die Bürgerinitiative „Bürger für den Erhalt des Naturraumes Merketal“ war eingeladen, bei dem Workshop ihre Belange einzubringen.

Zur Präsentation vom Workshop

Zur Dokumentation des Workshops

Bestätigung Verfahren, Preisgericht und Aufgabenstellung für das städtebauliche Konzept

Der Stadtrat der Stadt Weimar hat in seiner Sitzung am 17.06.2026 mit der Drucksache Nr. 2026/104a/V den Beschluss zur „Bestätigung der Grundzüge der Wettbewerbsauslobung für das Wohnbaugebiet „Im Merketale II“ gefasst.

Darin enthalten ist auch die Aufgabenstellung für das städtebauliche Konzept.

Grundzüge der Wettbewerbsauslobung

Häufige gestellte Fragen

(Stand Juni 2026)

Braucht Weimar überhaupt neue Wohngebiete in Zeiten des demografischen Wandels?

Am 31.01.2023 hatte das Thüringer Landesamt für Statistik die Ergebnisse der 3. regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung (3. rBv) veröffentlicht. Regionalisiert bedeutet, dass die Berechnungen für die kreisfreien Städte und Landkreise durchgeführt wurden, und sich das Ergebnis für Thüringen aus der Summe dieser ergibt.

Einzig für die kreisfreien Städte Weimar, Erfurt und Jena wurde damals von 2021 bis 2042 ein Bevölkerungszuwachs prognostiziert, der für Weimar mit voraussichtlich 4,8 Prozent am höchsten ausfallen sollte.

Die 4. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung (4. rBv), zur der es am 30.03.2026 eine Pressemitteilung des Thüringer Landesamts für Statistik gab, prognostiziert für die Stadt Weimar ausgehend von 2024 bis zum Jahr 2045 mit einem voraussichtlichen Rückgang der Einwohnerzahl um 6,3 Prozent den geringsten Einwohnerrückgang aller Thüringer Landkreise und kreisfreien Städte. Der Durchschnitt liegt landesweit bei einem Verlust von 15,1 Prozent, wobei besonders stark betroffene Landkreise voraussichtlich bis zu 22,4 Prozent ihrer Bevölkerung verlieren. Während ländliche, periphere Regionen sowie einige kreisfreie Städte mit den stärksten Bevölkerungsverlusten rechnen müssen, weist die zentrale Achse der Städtekette Erfurt, Weimar, Jena landesweit die stabilsten demografischen Aussichten auf.

Die Bevölkerungsentwicklung ist aber nicht das alleinige Kriterium für den zukünftigen Wohnungsbedarf. Ein maßgeblicher weiterer Faktor ist der sog. „Zusatzbedarf“, der sich aus der zukünftigen Haushaltsentwicklung ergibt. Durch den anhaltenden Trend zu kleineren Haushalten (Singularisierung und Alterung) nimmt die Haushaltszahl trotz stagnierender oder leicht zurückgehender Einwohnerzahl weiter zu. Hinzu kommen der „Nachholbedarf“, der sich aus der Differenz zwischen Nachfrage und Neubau der letzten Jahre ergibt, sowie der „Ersatzbedarf“ für Wohnungsabgänge (z.B. durch Abriss oder Zusammenlegung)

Die aktualisierte Wohnungsbedarfsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) von 2025 zu den Neubaubedarfen in Deutschland bis 2030 gibt für Weimar einen Bedarf von 17,7 Wohnungen je 10.000 Einwohner an, was von 2023 – 2030 einen jährlichen Neubaubedarf von 120 Wohnungen bedeutet. Es müssten also 960 neue Wohnungen in diesem Zeitraum in Weimar entstehen.

Die empirica Wohnungsmarktprognose 2024 sah eine Nachfrage nach Eigenheimen vor allem in der Fläche, während Mehrfamilienhäuser vor allem in Großstädten nachgefragt werden. Für das Segment Eigenheime läge die berechnete Nachfrage in Weimar für den Zeitraum von 2024 bis 2027 - ausgehend von einem mittleren Wert von 0,75 Wohnungen je 1.000 Einwohner - bei 50 Eigenheimen pro Jahr. Bei einem angesetzten Wert von mindestens 2,75 Wohnungen je 1.000 Einwohner und Jahr im Segment der Mehrfamilienhäuser ergäbe sich eine Nachfrage von mindestens 180 Wohnungen pro Jahr.

Zwischenzeitlich liegt mit Stand Februar 2026 auch eine aktualisierte - bundesweit ermittelte Regionale Neubaunachfrage für den Zeitraum 2025 bis 2027 vor, die sowohl für Ein- und Zweifamilienhäuser einen beinahe gleichen Wert und für Mehrfamilienhäuser mit ca. 210 Wohnungen pro Jahr von einem etwas höheren Wert ausgeht.

Wie viele Wohneinheiten sind geplant?

Es gibt keine feste Vorgabe, wie viele Wohneinheiten im Wohnbaugebiet entstehen sollen. Zur Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbes wurde zunächst eine maximale Obergrenze von 400 Wohneinheiten angegeben, die jedoch nicht ausgeschöpft werden müssen. Entscheidend ist vielmehr die Qualität des städtebaulichen Konzeptes.

Im Flächennutzungsplan der Stadt Weimar sind am Standort „Im Merketale II“ westlich der städtischen Kleingartenanlage Sonnenblick ca. 10,8 ha als Wohnbaufläche dargestellt.

Für die Verkehrstechnische Untersuchung war es erforderlich, Szenarien für eine mögliche Anzahl an entstehenden Wohneinheiten zu entwickeln, um hieraus das mögliche Verkehrsaufkommen in Varianten abzuleiten. Hierzu erfolgte ein Vergleich mit in der Stadt Weimar bestehenden Gebietstypologien unterschiedlicher Dichte (freistehende Einfamilienhäuser, verdichtete Bauformen (Hausgruppen), Geschosswohnungsbau/Mehrfamilienhäuser). Im Ergebnis wurden für die Verkehrstechnische Untersuchung zwischen 200 und 400 Wohneinheiten zugrunde gelegt. Dabei ist festzuhalten, dass bei der unteren Zahl mehr Einfamilienhäuser entstehen würden, und bei der oberen Zahl eine Verschiebung Richtung Geschosswohnungsbau erfolgen würde.

Eine weitere Konkretisierung der Zahl wird erst auf Basis eines städtebaulichen Konzepts möglich sein.

Anzumerken ist an dieser Stelle, dass – so auch die Darstellungen im Flächennutzungsplan der Stadt Weimar – nicht das gesamte dem Vertrag mit der LEG zugrunde gelegte Gebiet von beinahe 17,3 ha einer baulichen Entwicklung zugeführt werden wird.

Das Gebiet „Im Merketale II“ sollte doch bereits 1997 als Wohnbaustandort entwickelt werden. Aus welchen Gründen ist das Verfahren damals nicht zum Abschluss gekommen?

Eine mangelnde Flächenverfügbarkeit behinderte damals die Fortführung des Planungsprozesses. Ein wesentliches, für die Entwicklung des Gesamtgebiets notwendiges Grundstück befand sich in privater Hand, so dass sich der ursprünglich angedachte Planungsprozess als nicht sinnvoll abwickelbar erwies.

Wird das neue Wohngebiet die Kleingartenanlage „Sonnenblick“ tangieren?

Eine potenzielle Verbreiterung der Albert-Kuntz-Straße Richtung Norden wurde sowohl im Bereich der neuen Wohnbebauung zwischen Albert-Kuntz-Straße und Ziegeleiweg als auch bei der Abgrenzung des Vertragsgebiets mit der LEG berücksichtigt.

In der Phase 2 mit Aufstellung eines Bebauungsplanes werden Aussagen zu den erforderlichen Straßenquerschnitten erfolgen. Inwieweit Flächen der Kleingartenanlage von dem Straßenquerschnitt und eventuellen Straßenbegleiteinrichtungen (Straßengrün, Nebeneinrichtungen) betroffen sein werden, lässt sich erst dann verbindlich sagen. Bereits jetzt steht aber fest, dass eine Flächeninanspruchnahme nur in geringem Umfang nötig wird; keinesfalls wird es zu großflächigen Eingriffen in die Kleingartenanlage kommen.