Entwicklung Wohnbaugebiet „Im Merketale II“
Die Stadt Weimar wird in den kommenden Jahren gemeinsam mit der Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH (LEG Thüringen) am Standort im Ortsteil Oberweimar-Ehringsdorf ein zukunftsweisendes Wohngebiet entwickeln, das ein Beispiel für modernes Bauen und Wohnen mit nachhaltigem Ansatz werden soll.
- Rathauskurier Nr. 20-2020 S. 10900 – Wohnstandort Merketal wird entwickelt
- Rathauskurier Nr. 03/21 S. 4 u. 5 – Merketal: Chance für Wohnen der Zukunft
Im seit 2003 wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Weimar (unten ein Auszug) sind für den Standort „Im Merketale II“ eine Wohnbaufläche (rote Fläche) sowie im westlichen Teil eine Ausgleichsfläche (grüne Fläche mit einem „E“) dargestellt.
Bereits im 2019 vom Stadtrat beschlossenen Wohnungsmarktkonzept für die Jahre 2019 - 2023 wurde festgelegt, dass für den Standort kurzfristig vorbereitende Untersuchungen und anschließend daran der Beginn des Bebauungsplanverfahrens erfolgen sollen.
Der Stadtrat hat dann in seiner Sitzung am 10.02.2021 die Drucksachen zum Grundstücksverkauf und zum Abschluss eines städtebaulichen Grundvertrags zur Entwicklung des Wohnbaugebiets „Im Merketale II“ beschlossen.
Diese Stadtratsbeschlüsse ermöglichten es, mit konkreten Vorbereitungen und Planungen zu beginnen.
Entwicklungsprozess
Der Prozess zur Entwicklung des Wohnbaustandortes lässt sich in drei Phasen gliedern - die Vorbereitung, das Bebauungsplanverfahren und die Realisierung.
1. Vorbereitung
In dieser ersten Phase geht es um grundsätzliche Überlegungen:
Welche Ziele sollen verfolgt werden? Welche städtebauliche Gestalt soll das neue Wohngebiet haben? Welche Rahmenbedingungen gilt es zu beachten? Zum Beispiel: Welcher Verkehrsfluss kann von den zu- und ableitenden Knotenpunkten bewältigt werden?
Zu diesen Fragestellungen wird es erste Untersuchungen geben. Eine Verkehrstechnische Untersuchung ist bereits erfolgt, deren Wiederholung mit einer neuerlichen Verkehrserhebung vorgesehen ist. Aber im Vorfeld wird es nun auch eine Klimafunktionsanalyse mit einem Vertiefungsbereich für das Gebiet „Im Merketale II“ geben. Die Ergebnisse sollen in die Aufgabenstellung für das städtebauliche Konzept einfließen.
Die Aufgabenstellung für das städtebauliche Konzept soll nach Intention der Stadtverwaltung gemeinsam mit der Öffentlichkeit in einem Beteiligungsprozess erarbeitet werden. Es sind darin Rahmenbedingungen und Zielstellungen für das zu erarbeitende Städtebauliche Konzept zu formulieren. Die Aufgabenstellung wird dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt.
Auf Basis der Aufgabenstellung soll dann in einem städtebaulich-landschaftsplanerischen Wettbewerbsverfahren von einer Jury das beste Konzept für die Entwicklung des Gebiets auswählt werden.
Die Vorbereitungsphase vor Beginn des Bebauungsplanverfahrens kann folgendem Ablaufschema entnommen werden:
2. Bebauungsplanverfahren
Das Ergebnis der Vorbereitungen wird ein städtebauliches Konzept sein, das als Grundlage für die zweite Phase dient - die Durchführung eines förmlichen Bebauungsplanverfahrens nach den Vorschriften des Baugesetzbuches.
Im Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplanes wird das städtebauliche Konzept anhand der örtlichen Rahmenbedingungen weiter geschärft. Es erfolgen vertiefende Untersuchungen und gutachterliche Bewertungen.
Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens für den Bebauungsplan wird es zwei formelle Öffentlichkeitsbeteiligungen geben (siehe Schaubild unten). Nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange unter- und gegeneinander beschließt der Stadtrat den Bebauungsplan als örtliche Satzung. Am Ende des Verfahrens erfolgt mit der Bekanntmachung im Rathauskurier das Inkrafttreten des Bebauungsplanes.
3. Realisierung
In der dritten Phase kommt es zur Umsetzung der erforderlichen Erschließungs- und Ausgleichsmaßnahmen sowie der Bebauung des Areals.
AKTUELLER SACHSTAND - März 2025
Als erster Schritt im Planungsprozess ist eine Verkehrstechnische Untersuchung (VTU) erstellt worden, deren Ergebnisse am 23.11.2022 in einer Informationsveranstaltung den Anliegerinnen und Anliegern sowie der Öffentlichkeit anhand einer Präsentation vorgestellt wurden.
Die Verkehrstechnische Untersuchung umfasst einen Bericht und einen separaten Anlagenband, auf den im Text des Berichts an den entsprechenden Stellen verwiesen wird.
Auf der Informationsveranstaltung vom 23.11.2022 und im Nachgang wurden bezüglich der Verkehrstechnischen Untersuchung zahlreiche Fragen aufgeworfen und Besorgnisse und Ängste im Zusammenhang mit einer Entwicklung des Gebiets vorgebracht.
Die Stadtverwaltung hat daraufhin geprüft, in welcher Weise diesen Befürchtungen mit weiteren Informationen Rechnung getragen werden kann. So wurde das Gebiet „Im Merketale II“ bereits in eine vom Umweltamt beauftragte Klimafunktionsanalyse einbezogen.
Die verwaltungsintern angestellten Überlegungen wurden auch im Stadtrat mit der Drucksachen-Nr. 2023/053/A und Drucksachen-Nr. 2023/057/A aufgegriffen, die der Oberbürgermeister in der Stadtratssitzung am 21.06.2023 in modifizierter Form übernommen hat.
Nächste Schritte
Erneute Verkehrstechnische Untersuchung (VTU)
Es soll eine Wiederholung der Verkehrstechnischen Untersuchung (VTU) mit einer neuerlichen Verkehrserfassung erfolgen.
Im Vorfeld ist der Einwohnerschaft die Möglichkeit gegeben worden, ihre Hinweise und Kriterien – wie Zeitpunkt der Erhebungen und Auswahl der Knotenpunkte, zugrundeliegendes Modell der Ermittlung des zukünftigen Verkehrsaufkommens – einzubringen, so dass diese berücksichtigt werden können.
Hierzu hat am 18. Oktober 2023 eine öffentliche Veranstaltung stattgefunden. Auf dieser Veranstaltung wurden der aktuelle Verfahrensstand, die fachlichen Grundlagen für die Erstellung einer VTU sowie bereits vorliegende Hinweise anhand einer Präsentation erläutert, und es bestand die Möglichkeit, Hinweise und Kriterien zu äußern oder schriftlich zu übergeben. Zusätzlich gewünschte Zählstellen wurden in einer Karte verortet.
Die eingebrachten Hinweise und Kriterien sind zur fachlichen Einordnung in einer gesonderten Veranstaltung mit den Einreichenden der Drucksachen-Nummern 2023/053/A und 2023/057/A am 26.09.2024 beraten worden. Die Aufgabenstellung zu dieser Verkehrstechnischen Untersuchung ist vor der Beauftragung dem Fachausschuss zur Verfügung gestellt worden.
Ab dem 20.03.2025 werden Verkehrszählungen an Knotenpunkten und Straßen durchgeführt. Dabei wird der Verkehr an Kreuzungen u. a. im Bereich der Belvederer Allee, Berkaer Straße und Rainer-Maria-Rilke Straße gezählt. Zudem wird im Bereich der Max-Liebermann-Straße, Hermann-Löns-Straße und Helmholtzstraße der Durchgangsverkehr ermittelt.
An insgesamt 14 Standorten werden durch Bluetootherfassung und mit Videotechnik vorbeifahrende Kraftfahrzeuge erfasst und gezählt. Die Verkehrsmengen werden an allen Standorten in beide Fahrtrichtungen erfasst. Die erfassten Informationen zu den Fahrzeugen werden bei der Datenaufnahme verschlüsselt, so dass der Datenschutz gewährleistet ist.
Ziel der Erhebung ist es, aktuelle Verkehrsströme zu analysieren und eine belastbare Grundlage für die Ermittlung des Verkehrsgeschehens mit einer baulichen Entwicklung im Merketal abbilden zu können.
Klimafunktionsanalyse
Die Stadtverwaltung hat - wie oben erwähnt - eine Klimafunktionsanalyse zur detaillierten Begutachtung der Kaltluftentstehungsgebiete, Kaltluftleitbahnen und Luftströmung für das gesamte Stadtgebiet beauftragt. Das Gebiet „Im Merketale II“ ist in einem Steckbrief vertiefend betrachtet worden.
Die fertiggestellte Klimaanalyse der Stadt Weimar ist am 11.03.2025 im Bau- und Umweltausschuss vorgestellt worden. Die das Gebiet „Im Merketale II“ betreffenden Ergebnisse sollen zusätzlich auch im Ortsteilrat Oberweimar-Ehringsdorf und bei Bedarf in einer Einwohnerversammlung präsentiert werden.
Erst nach Vorliegen der Klimaanalyse und der erneuten verkehrstechnischen Untersuchung wird das anstehende Verfahren zur Erlangung des Städtebaulichen Konzepts begonnen.
Häufige gestellte Fragen
Braucht Weimar überhaupt neue Wohngebiete in Zeiten des demografischen Wandels?
Am 31.01.2023 hat das Thüringer Landesamt für Statistik die Ergebnisse der 3. regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung (3. rBv) veröffentlicht. Regionalisiert bedeutet, dass die Berechnungen für die kreisfreien Städte und Landkreise durchgeführt wurden, und sich das Ergebnis für Thüringen aus der Summe dieser ergibt.
Festgestellt wurde, dass sich die Bevölkerung der kreisfreien Städte und Landkreise Thüringens bis zum Jahr 2042 sehr unterschiedlich entwickeln wird.
Einzig für die kreisfreien Städte Weimar, Erfurt und Jena wird von 2021 bis 2042 ein Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen sein, das für Weimar mit von voraussichtlich 4,8 Prozent am höchsten ausfallen wird.
Wie viele Wohneinheiten sind geplant?
Es gibt keine Vorgabe, wie viele Wohneinheiten im Wohnbaugebiet entstehen sollen.
Im Flächennutzungsplan der Stadt Weimar sind am Standort „Im Merketale II“ westlich der städtischen Kleingartenanlage Sonnenblick ca. 10,8 ha als Wohnbaufläche dargestellt.
Für die Verkehrstechnische Untersuchung war es erforderlich, Szenarien für eine mögliche Anzahl an entstehenden Wohneinheiten zu entwickeln, um hieraus das mögliche Verkehrsaufkommen in Varianten abzuleiten. Hierzu erfolgte ein Vergleich mit in der Stadt Weimar bestehenden Gebietstypologien unterschiedlicher Dichte (freistehende Einfamilienhäuser, verdichtete Bauformen (Hausgruppen), Geschosswohnungsbau/Mehrfamilienhäuser). Im Ergebnis wurden für die Verkehrstechnische Untersuchung zwischen 200 und 400 Wohneinheiten zugrunde gelegt. Dabei ist festzuhalten, dass bei der unteren Zahl mehr Einfamilienhäuser entstehen würden, und bei der oberen Zahl eine Verschiebung Richtung Geschosswohnungsbau erfolgen würde.
Eine weitere Konkretisierung der Zahl wird erst auf Basis eines städtebaulichen Konzepts möglich sein.
Anzumerken ist an dieser Stelle, dass – so auch die Darstellungen im Flächennutzungsplan der Stadt Weimar – nicht das gesamte dem Vertrag mit der LEG zugrunde gelegte Gebiet von beinahe 17,3 ha einer baulichen Entwicklung zugeführt werden wird.
Das Gebiet „Im Merketale II“ sollte doch bereits 1997 als Wohnbaustandort entwickelt werden. Aus welchen Gründen ist das Verfahren damals nicht zum Abschluss gekommen?
Eine mangelnde Flächenverfügbarkeit behinderte damals die Fortführung des Planungsprozesses. Ein wesentliches, für die Entwicklung des Gesamtgebiets notwendiges Grundstück befand sich in privater Hand, so dass sich der ursprünglich angedachte Planungsprozess als nicht sinnvoll abwickelbar erwies.
Wird das neue Wohngebiet die Kleingartenanlage „Sonnenblick“ tangieren?
Eine potenzielle Verbreiterung der Albert-Kuntz-Straße Richtung Norden wurde sowohl im Bereich der neuen Wohnbebauung zwischen Albert-Kuntz-Straße und Ziegeleiweg als auch bei der Abgrenzung des Vertragsgebiets mit der LEG berücksichtigt.
In der Phase 2 mit Aufstellung eines Bebauungsplanes werden Aussagen zu den erforderlichen Straßenquerschnitten erfolgen. Inwieweit Flächen der Kleingartenanlage von dem Straßenquerschnitt und eventuellen Straßenbegleiteinrichtungen (Straßengrün, Nebeneinrichtungen) betroffen sein werden, lässt sich erst dann verbindlich sagen. Bereits jetzt steht aber fest, dass eine Flächeninanspruchnahme nur in geringem Umfang nötig wird; keinesfalls wird es zu großflächigen Eingriffen in die Kleingartenanlage kommen.