Sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge
Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 25. Juni 2025 mögliche Verfahrensabschläge bei der freiwilligen vorzeitigen Ablösung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge nach § 154 Baugesetzbuch beschlossen.
Allgemeine Fragen und Informationen
Was ist der Ausgleichsbetrag?
Der Ausgleichsbetrag ist ein Bestandteil des besonderen Städtebaurechts, welches im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt ist. Die §§ 154 und 155 BauGB regeln die Ausgleichbetragserhebung.
Gemäß § 154 Absatz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.
Den Gemeinden wurde hierbei kein Ermessenspielraum eingeräumt. Die Regelungen sind darauf ausgelegt, dass die durch die Vorbereitung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen von der Stadt bewirkten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen von den Grundstückseigentümern zur Mitfinanzierung der Gesamtsanierungsmaßnahmen herangezogen werden.
Wichtig ist, dass nicht die gesamte sanierungsmaßnahmenbedingte Erhöhung des Grundstückswerts abgeschöpft wird, sondern nur die sanierungsmaßnahmenbedingte Bodenwerterhöhung.
Sanierungsbedingte Gebäudewerterhöhungen verbleiben damit bei den Eigentümern.
Diese Bodenwerterhöhung ergibt sich folgendermaßen:
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Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung |
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= |
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Endwert (Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung ergibt) |
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minus |
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Anfangswert (Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt, noch durchgeführt worden wäre) |
Der Ausgleichsbetrag ist eine zweckgebundene Einnahme.
Wann muss der Ausgleichsbetrag gezahlt werden?
Nach Abschluss eines Sanierungsverfahrens hat die Stadt von dem Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks einen Ausgleichsbetrag nach § 154 Baugesetzbuch zu erheben, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Dies geschieht durch Bescheid (Verwaltungsakt). Die ganz oder teilweise Aufhebung der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes wird im Rahmen einer Satzung vom Stadtrat beschlossen.
Der Durchführungszeitraum der förmlichen Sanierungsverfahren in den beiden Sanierungsgebieten „Weimar Innenstadt“ und „Weimar Nördliche Innenstadt“ endet nach heutigem Kenntnisstand voraussichtlich am 31.12.2030.
Wer muss den Ausgleichsbetrag leisten?
§ 154 Absatz 1 BauGB spricht hier vom Eigentümer. Maßgeblich ist hierbei, dass derjenige, der laut Grundbuch Eigentümer zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung ist, den Ausgleichsbetrag zu entrichten hat.
Wie wird der Ausgleichsbetrag ermittelt?
Im Auftrag der Stadt Weimar hat der Gutachterausschuss des Freistaates Thüringen die Ermittlung der sanierungsbeeinflussten und –unbeeinflussten Bodenrichtwerte vorgenommen. Dies erfolgte über die Zielbaummethode.
Für die Stadt Weimar wurden mit Beginn der Festlegung (Satzungsbeschluss) der Sanierungsgebiete Bodenrichtwertzonen für das Sanierungsgebiet festgelegt. Zu diesem Zeitpunkt erfolgte auch die Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Anfangswertes. Dieser wurde wiederum alle zwei Jahren der allgemeinen Konjunktur entsprechend angepasst, jedoch ohne die im Sanierungsgebiet durchgeführten Sanierungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Mit der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung wurde dann unter Berücksichtigung der prozentualen Wertsteigerung in der Bodenrichtwertzone der sanierungsbeeinflusste Endwert ermittelt. Somit ist auch im Endwert die konjunkturelle Bodenwertermittlung enthalten. Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigung, die sich durch die geplanten/durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ergeben, wird aus der Differenz von Endwert zu Anfangswert ermittelt. Durch die Differenzbildung fällt der konjunkturelle Anteil heraus und es verbleibt ausschließlich die durch die Sanierung bewirkte Bodenwerterhöhung.
Die Bodenrichtwertkarte des Sanierungsgebietes mit den Anfangs- und Endwerten zum entsprechenden Wertermittlungsstichtag können Sie im Internet über BORIS-Thüringen https://tlbg.thueringen.de/wertermittlung/bodenrichtwert-informationssystem-thueringen-boris-th abfragen.
Die ermittelten besonderen Bodenrichtwerte beziehen sich auf den Stichtag 01.01.2024 für beide Sanierungsgebiete. Beide Bereiche werden zum Stichtag 01.01.2026 (bei der nächsten turnusmäßigen Sitzung -Ende Januar 2026-) durch den Gutachterausschuss fortgeschrieben. Hierbei wird der Anfangswert konjunkturell fortgeschrieben und dann mit der ermittelten prozentualen Wertsteigerung multipliziert, welche dann den Endwert ergibt.
Es erfolgt keine direkte Umlage angefallener Kosten im Rahmen der Durchführung der Sanierungsmaßnahme.
Berechnungsbeispiel am Grundstück Goetheplatz 12:
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sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert (Anfangswert): |
360 €/m² |
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sanierungsbeeinflusster Bodenrichtwert (Endwert): |
389 €/m² |
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Sanierungsvorteil: |
389 €/m² - 360 €/m² = 29 €/m² |
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Grundstücksfläche: |
148 m² |
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Ausgleichsbetrag für das gesamte Grundstück: |
148 m² X 29 €/m² = 4.292 € |
Der Ausgleichsbetrag beläuft sich auf 4.292 €
Wie wird der Ausgleichsbetrag eingefordert?
Die Festsetzung des Ausgleichsbetrages erfolgt im Regelfall durch Bescheid nach förmlicher Aufhebung der Sanierungssatzung. Es gilt der Verwaltungsrechtsweg.
Es gibt aber auch die Möglichkeit einer freiwilligen vorzeitigen Ablösung gemäß § 154 Absatz 3 Satz 2 BauGB (Ablösevereinbarung).
Was ist die freiwillige vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages?
Die Ablösevereinbarung stellt eine Ausnahme zur „üblichen“ Erhebung des Ausgleichsbetrages dar.
Es handelt sich hierbei um eine beiderseitig einvernehmliche vertragliche Vereinbarung und kann grundsätzlich nur vor Abschluss der Sanierungsmaßnahme geschlossen werden. Die Kommunen können zu diesem Verfahrensstadium Abschläge (Nachlässe) auf den Ausgleichsbetrag gewähren.
Kann es zu Nachforderungen kommen, nachdem man den Ausgleichsbetrag freiwillig vorzeitig abgelöst hat?
Nein. Die mit der Stadt einvernehmlich geschlossene Vereinbarung ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag und rechtlich bindend für beide Vertragsseiten. Die Vereinbarung schafft somit Rechtssicherheit und schließt Kostennacherhebungen und -erstattungen aus. Voraussetzung ist, dass die Ablösesumme gemäß der geschlossenen Vereinbarung auch entsprechend der vereinbarten Frist gezahlt wurde.
Welche Vorteile hat eine freiwillige vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages?
Die freiwillige vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages ist nach § 154 Absatz 3 Satz 2 BauGB möglich. Je früher die vorzeitige Ablösung erfolgt, umso höher kann ein Abschlag ausfallen. Dies bietet sowohl für die Eigentümer als auch die für Kommune Vorteile:
- Geringere finanzielle Belastung für die Grundstückseigentümer durch die Möglichkeiten von Verfahrensnachlässen/ -Abschlägen.
- Eine Kostennacherhebung ist ausgeschlossen, die Zahlung ist endgültig
- Rechtssicherheit und Planungsmöglichkeit für den Grundstückseigentümer
- Die Stadt kann Einnahmen noch während des laufenden Sanierungsverfahrens generieren und diese im Rahmen der Städtebauförderung auch wieder zur Erreichung der Sanierungsziele zweckgebunden zur Finanzierung weiterer öffentlicher Investitionen im Sanierungsgebiet einsetzen à Die Ausgleichsbeträge kommen somit dem Sanierungsgebiet wieder zugute
- Die Ablösung basiert auf einem einvernehmlichen Vertrag, ein Rechtsstreit ist nach Vertragsabschluss ausgeschlossen. Der Verwaltungsaufwand ist geringer, als bei der Erhebung des Ausgleichsbetrages durch Bescheid
- Eine Antragstellung ist jederzeit möglich
Grundsätzlich ist die Gewährung eines Verfahrensabschlages durch die Gemeinde zu entscheiden und zu beschließen. Somit bestimmt sie auch die Ausgestaltung der Höhe (im Rahmen der vom Fördermittelgeber vorgegebenen Angemessenheit) und Zeiträume.
Welche Maßnahmen wurden im Sanierungsgebiet umgesetzt, welche Maßnahmen stehen noch aus?
Wir möchten hierzu gern auf die Ergebnisse der Fortschreibung der Rahmenpläne für die Sanierungsgebiete Innenstadt und Nördliche Innenstadt verwiesen.
Sie finden diese unter folgendem Link: Fortschreibung der Rahmenpläne für die Sanierungsgebiete Innenstadt und Nördliche Innenstadt
Wie verhält es sich mit Teileigentum oder Wohnungseigentum?
Als Teil- bzw. Wohnungseigentümer sind Sie zu einem gewissen Miteigentumsanteil im Grundbuch als Miteigentümer verzeichnet. Nur für diesen Anteil haben Sie den Ausgleichsbetrag zu entrichten. Der Ausgleichsbetrag ist in diesen Fällen mit dem Eigentumsanteil zu multiplizieren. Die Höhe Ausgleichsbetrages richtet sich demzufolge am Miteigentumsanteil.
Beispiel:
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Ausgleichsbetrag für das gesamte Grundstück: |
7.000 € |
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Miteigentumsanteil laut Grundbuch: |
65,66 / 1.000 (= 0,06566) |
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Ausgleichsbetrag entsprechend dem Eigentumsanteil: |
7.000 € X 0,06566 = 459,62 € |
Mit Vertragsabschluss über die freiwillige vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages fügen Sie dem Vertrag bitte einen aktuellen Grundbuchauszug welcher den Eigentumsanteil ausweist als Anlage bei.
Wie verhält es sich bei Miteigentum?
Nach § 154 Abs. 1 S. 2, 1. Hs. BauGB haften Miteigentümer als Gesamtschuldner. Nach § 421 BGB ist ein Gesamtschuldner eine Person, die zusammen mit anderen für dieselbe Schuld haftet, wobei der Gläubiger die gesamte Schuld von jedem der Gesamtschuldner ganz oder teilweise fordern kann. Sollten Sie für Ihren Miteigentumsanteil (z.B. ½ ) den Ausgleichsbetrag ablösen, kann dennoch der Fall eintreten, dass bei der späteren Erhebung des Ausgleichsbetrages gemäß dem oben beschriebenen Grundsatz der gesamtschuldnerischen Haftung im Zweifel für die gesamte noch offene Schuld haften.
Steuerliche Behandlung des Ausgleichsbetrages
Der gezahlte Ausgleichsbetrag kann steuerlich geltend gemacht werden. Auf Antrag stellt die Kommune eine entsprechende Bescheinigung über den gezahlten Ausgleichsbetrag aus. Die Bescheinigung dient dem Finanzamt zur Beurteilung steuerrechtlich relevanter Tatbestände im Zusammenhang mit der Aufteilung von Ausgleichsbeträgen und Ablösungsbeträgen nach § 154 BauGB. Die Bescheinigung ist kein Grundlagenbescheid und unterliegt daher im Zweifelsfall der umfassenden Überprüfung durch das Finanzamt.
Link zum Anliegen: Anliegen: Erhebung von Ausgleichsbeträgen